1. 立地概要と交通アクセス
1.1 駅・路線構成
「COCO MARINI」は、駅名「塚本駅」近傍に立地するものと想定します。塚本駅は大阪市淀川区にあり、JR西日本 東海道本線（JR京都線・JR神戸線・JR宝塚線） の各路線が停車する駅です。(ja.wikipedia.org)
駅は地上構造で、複数の線路をまたぐホーム・改札配置を有し、通勤・通学・都市アクセスの拠点駅として機能しています。
この駅を最寄りとする立地は、JR線を中心としたネットワーク利用性を享受できる強みがあります。
1.2 主要駅へのアクセス目安
塚本駅を拠点とした際のおおよそのアクセス目安を、主要駅・エリア方向別に整理します。
| 目的駅・エリア | アクセスルート例 | 所要時間目安 |
|---|---|---|
| 大阪駅（梅田方面） | JR京都線・神戸線で直通 | 約 4〜5分程度（快速・普通列車利用） |
| 三ノ宮（神戸） | JR神戸線直通 | 約 25〜30分前後 |
| 新大阪駅 | JR京都線・乗換 | 約 8〜10分前後 |
| 心斎橋駅 | JR線＋大阪メトロ御堂筋線乗換 | 約 15分前後 |
| 天王寺駅 | JR線利用＋乗換経路 | 約 15〜20分程度 |
| 京都駅 | JR京都線直通 | 約 25〜30分（快速利用時） |
アクセス性はJR線の直通性・速達性に依存しますが、都心部・主要拠点への移動利便性という面では比較的強みのある立地と評価できます。
2. 駅の利用実績・乗降者数データ
塚本駅に関する乗降者数・利用実績データを公表資料から確認します。
- StatResearch によれば、JR西日本塚本駅の 1日平均乗降客数は 35,612人 とのランキングデータがあります。 (統計情報リサーチ)
- また同駅ランキング内では、塚本駅は「JR西日本駅別乗降客数ランキング」で 53位に位置づけられています。 (統計情報リサーチ)
- Wikipedia には、2023年度（令和5年）における塚本駅の 1日平均乗車人員が 18,724人 との記載があります。 (ウィキペディア)
- 乗降客数のデータを併用して「乗車人員 ×2 ≒ 1日乗降数」の見方をすると、上記乗車 18,724人という数字から換算した1日乗降予測値は約 37,448人 程度となります。
- また、国土交通省等の鉄道駅別統計をもとにしたデータでも、塚本駅の乗降客数が 35,612人と位置付けられています。 (統計情報リサーチ)
これらより、塚本駅は1日ベースで3万人台後半の交通需要を抱える駅と判断でき、駅力という観点で見れば中堅～上位クラスに属する利用基盤を有しています。
3. 周辺環境・実在施設ピックアップ
「COCO MARINI」を塚本駅近隣に立地する前提で、周辺に実在する施設を5件選定し、それぞれ概要を紹介します。
| 種類 | 施設名 | 概要 |
|---|---|---|
| 公園・総合公園 | 三津屋中央公園 | 塚本駅周辺の遊び場一覧に掲載。広いグラウンドと遊具を備え、新幹線線路の眺めも楽しめる公園。 (子供とおでかけ情報サイト いこーよ) |
| 公園・総合公園 | 新北野公園 | 駅徒歩数分の距離にある公園。木々が整備され、ベンチや遊具も備える落ち着いた環境。 (子供とおでかけ情報サイト いこーよ) |
| 公園・総合公園 | 塚本公園 | 駅から少し歩いた位置にある広めの公園。桜・緑地スペース・砂場や滑り台などの遊具を備えている。 (子供とおでかけ情報サイト いこーよ) |
| 公園・総合公園 | 塚本駅前公園 | 駅隣接位置にある小さな公園。線路沿いの立地で、待ち合わせや休憩用途にも使われるスポット。 (子供とおでかけ情報サイト いこーよ) |
| 複合商業施設 | サンポードシティ | 塚本駅周辺の複合施設・商業施設リストに掲載。駅近隣ながら徒歩圏1.3km ほどの施設。飲食・レジャー用途を含む。 (NAVITIME) |
これら施設は、緑地・レクリエーション用途や商業利便性を補強する存在であり、居住環境としての魅力度を支える要素になります。
加えて、警察・交番などの公共施設としては、塚本駅近傍に 淀川警察署塚本交番 や 西淀川警察署 歌島交番 が位置しており、治安面の抑止力となる施設配置が確認できます。 (MapFan – 地図・ルート検索)
また、駅周囲には商業施設群（飲食店、小売店、商店街）や飲食レジャービルが複数散在しているという複数情報もあります。 (NAVITIME)
4. 治安・街の雰囲気
周辺地域および塚本駅界隈の治安・街観に関する情報を、地域紹介記事・統計・現地施設の配置から整理します。
4.1 地域紹介サイトの見立て
- 賃貸情報サイト「CHINTAI」によれば、塚本駅周辺は「商業施設や飲食店があり利便性が高いが、住宅街部分では夜間の人通り減少や幹線道路近接区画に注意」などの記述が見られます。 (賃貸ネット)
- 同記事では、塚本駅から大阪駅へのアクセスが約4分、心斎橋へはJR＋御堂筋線経由で約15分というアクセス性データも紹介しています。 (賃貸ネット)
- ただし、同稿には治安を「良好で安心できる街」と断言する記述はなく、地域の口コミレベルでは「夜間の暗部・路地注意」といった文脈もあるようです。
4.2 街の特性・注意点
- 塚本駅は住宅街と工業地混在・線路沿いや幹線道路近接区画を含むエリア構成であり、交通音・騒音問題が影響を及ぼしやすいエリアも含まれる可能性があります。
- 夜間は住宅街・裏通り・細い道などで人通りが少ない区画も生じうるため、建物入口・共用部・動線設計時の安全性配慮が重要と考えられます。
- 一方、交番配置や公共施設の近さ、駅利便性など、日中・交通混雑時には街の安心感が保たれやすい要素も存在します。
5. 物件検討者に向けた視点整理
「COCO MARINI（塚本駅）」を検討される方向けに、立地・環境を踏まえた視点を以下に整理します。
5.1 交通利便と立地強み
- JR線（東海道本線・京都線・神戸線・宝塚線）利用可能というネットワーク性。
- 大阪駅・梅田方面へのアクセスが極めて良好（約4～5分レベル）という利便性。
- 駅徒歩距離の善し悪しが、交通優位性を最大化するカギとなる。
5.2 駅力・需要母体
- 1日約3万5千人台の乗降需要を持つ駅であり、駅力基盤はしっかりしている。
- 近隣商店・飲食店・商業施設・公共施設との併存性により、住民需要と来訪需要双方を取り込める可能性あり。
- 緑地・公園施設や公共インフラ施設との近接性も、住環境付加価値を補強する要素。
5.3 安心性・快適性設計観点
- 駅近交番配置など治安抑止力要素は存在するが、夜間・裏道区画は慎重な設計配慮が望ましい。
- 騒音影響を抑えるための開口部・窓仕様・構造設計・遮音設計が差別化要素となり得る。
- 共用部・出入口・歩行動線・照明計画・植栽配置などによって安全性・快適性向上が可能。
5.4 生活利便性とのバランス
- 緑地・公園施設（例：三津屋中央公園・新北野公園・塚本公園等）が近隣に複数存在し、日常の息抜き空間として機能。
- 商業施設（飲食・複合商業施設）や商店街が徒歩圏に存在するため、買物・飲食利便性は一定水準確保。
- 駅近・都市近接ゆえ、交通・生活利便性との調和を図る物件設計（静音性・視界配置・緑化など）が差別化ポイントになりうる。
「COCO MARINI 賃貸」→ https://www.property-bank.co.jp/bldg1032580842
「塚本駅 賃貸」→ https://www.property-bank.co.jp/rent/osaka/STN2418
