1. 物件概要と立地特徴
「VARIEROYODO」（ヴァリエオオヨド）は、大阪府大阪市北区大淀中2丁目に所在する5階建ての鉄筋コンクリート造マンションです。築年は2016年3月と比較的新しく、堅牢性や設備面での安心感があります。 (LIFULL HOME’S)
最寄駅は JR大阪環状線 福島駅で、物件から徒歩9〜11分というアクセスです。 (one-edge.jp) また、阪神本線 福島駅も徒歩10〜12分圏内に位置しています。 (LIFULL HOME’S)
このため、環状線をはじめ複数路線の利用が可能で、都心主要部へのアクセス利便性も高い立地といえます。
物件の主要スペックを以下に整理します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 大阪市北区大淀中2丁目2-23 (LIFULL HOME’S) |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造（RC造）5階建 (賃貸住宅サービス) |
| 築年 | 2016年3月 (LIFULL HOME’S) |
| 専有面積例 | 24.0㎡（ワンルームタイプ） (LIFULL HOME’S) |
| 現行賃料例 | 月額 7.0〜7.8万円（管理費別途） (スモッカ) |
2. 最寄駅「福島駅」の特徴と乗降者数
路線と駅機能
福島駅（JR大阪環状線）は、大阪環状線の一駅で、環状線を巡る利便性を享受できる駅です。 (ウィキペディア) また、阪神本線 福島駅との乗換も徒歩圏で可能なため、阪神沿線方面への移動にも対応できます。 (LIFULL HOME’S)
駅としての乗降者数に関しては、JR西日本福島駅（大阪府）の1日平均乗車人員が 26,054人（2022年度）とのデータがあります。 (株式会社JR西日本コミュニケーションズ – Ｊコミ) また、別の統計では駅の1日平均乗降客数が 52,108人 という情報も出ています。 (StatResearch) これは、乗車＋降車を合わせた数を想定したものと考えられます。
さらに、古い国土交通省の数値情報として福島駅の乗降客数（日）を 27,777人 とする記録もあります。 (大阪環状線 –) 上記数字を踏まえると、福島駅を利用する流動性は「中規模駅」レベルと判断できます。
3. 賃貸相場（最寄駅周辺）
VARIEROYODOの立地と合わせて、福島駅周辺の賃貸市場動向を見ておきます。
物件内賃料水準
- 当物件内では、ワンルーム・24㎡程度の部屋で月額 7.0万円（管理費5,000円程度） の募集が確認されます。 (スモッカ)
- 他には、同建物の別階で 7.8万円 の例もあります。 (one-edge.jp)
これを、福島駅周辺一般の相場と比較します。
福島駅周辺一般の賃貸相場
- LIFULL HOME’Sによると、駅徒歩10分以内の物件でワンルーム相場は 6.24万円、1Kで 6.03万円、1LDKで 8.96万円 程度とのデータがあります。 (LIFULL HOME’S)
- Yahoo!不動産の統計では、福島駅周辺のワンルーム平均賃料が 5.5万円前後、1Kが 5.2万円前後、1LDKが 6.5万円前後 などと報じられています。 (Yahoo!不動産)
これらを踏まえると、VARIEROYODOで提示されている賃料は相場よりやや高め〜中位水準と見ることができますが、「築浅」「駅近」などの付加価値を加味すれば妥当なレンジといえるでしょう。
4. 中古マンション（購入）相場（最寄駅周辺）
賃貸ではなく購入（中古マンション）を考えた場合の相場も確認します。
- 大阪府の福島駅周辺での中古マンションの相場として、サイト「utinokati」によれば 114.3万円／㎡（坪単価約377.9万円／坪） というデータがあります。 (ウチノカチ)
- また、複数マンション物件例として、福島駅近辺には価格帯3,000万円台〜高額タワーマンションまで幅があります。 (LIFULL HOME’S)
- 大阪市福島区全体の中古マンション価格相場として、1LDK〜2DKで 約4,662万円 程度というデータも参照できます。 (ちゅうこマ！)
以上から、福島駅付近では比較的高価格帯の中古マンションが多く、1戸あたりの面積や築年数にもよりますが、100㎡前後の物件では1億円に迫る例もあります。
5. 周辺施設の紹介（実在施設5件）
VARIEROYODOの周囲、日常生活や利便性を支える代表的な施設を5件ピックアップし、概要を紹介します（徒歩圏想定）。
- セブンイレブン 大阪大淀南1丁目店
徒歩圏で利用できるコンビニエンスストア。日常のちょっとした買い物に便利です。 (LIFULL HOME’S) - ライフ 大淀中店
スーパーマーケット。食料品や日用品を揃えやすく、日常の買い物拠点になります。 (LIFULL HOME’S) - 済生会大阪北リハビリテーション病院
医療施設のひとつ。 万が一の際の医療アクセスを確保できる拠点です。 (LIFULL HOME’S) - 大阪中央病院
総合的な医療機能を持つ病院で、入院や専門診療等への対応も期待できます。 (LIFULL HOME’S) - 大阪市立大淀中学校
教育施設として、周辺の中学生の通学先として想定される中学校。子育て世帯が検討を想定する場合の目安になります。 (LIFULL HOME’S)
これら施設は賃貸検討者にとって「買い物利便性」「医療アクセス」「教育環境」の要素を判断する材料になります。
6. 総合評価・検討ポイント
- 立地利便性
福島駅まで徒歩9〜11分とまずまず駅近であり、複数路線利用可能な点は強みです。ただし駅近物件と比べれば徒歩距離がかかるため、「駅近重視」の層には注意が必要です。 - 家賃・賃貸競争力
物件内賃料は相場よりやや上方の価格帯ですが、築浅・設備利便性を加味すれば妥当と判断できます。賃貸市場で競合する同規模物件と比較して、魅力的な特色（設備、デザイン、住み心地等）を訴求することが鍵になるでしょう。 - 購入（売却価値）
中古マンション相場が高水準であるため、長期保有・出口戦略を前提とする場合には資産性を見越した価格設定が必要です。 - 周辺生活利便性
コンビニ・スーパー・病院・中学校といった施設が徒歩圏に揃っており、日常生活には十分なインフラがあります。 - 駅の利用者規模
乗降者数は決して巨大駅ではないものの、ある程度の人流があり、駅近エリアとしての魅力を支える水準です。
最後に、物件ページと駅別賃貸情報一覧ページへのリンクを以下に設置します。
